TUDO O QUE PRECISA DE SABER SOBRE O DIREITO DE SUPERFÍCIE
O direito de superfície está previsto no Código Civil (C.C.) e é um direito real que o proprietário de um terreno pode conceder a outra pessoa.
Permite construir, plantar ou usufruir do solo alheio. Este regime tem sido cada vez mais usado no mercado imobiliário português, em construções, projetos agrícolas ou comerciais.
Mas afinal, o que é, como se cria e quando termina? Neste artigo, explicamos todos os detalhes e fundamentos legais.
- O que é o direito de superfície?
O direito de superfície, regulado pelo artigo 1524.º do Código Civil, dá ao superficiário a possibilidade de construir ou manter obras num terreno que não é seu, ou de efetuar e conservar plantações.
Este direito pode ser perpétuo ou temporário.
Muita gente confunde-o com um arrendamento. A diferença é que o arrendamento se rege pelo direito das obrigações e não confere qualquer direito sobre o solo.
Já o direito de superfície garante ao superficiário segurança jurídica sobre a obra ou plantação, permitindo explorar o terreno dentro dos limites acordados.
- Como se constitui o direito de superfície?
O artigo 1528.º do Código Civil prevê que o direito de superfície se crie por contrato, testamento ou usucapião. Pode ainda resultar da alienação de construções ou árvores existentes no terreno, desde que a propriedade do solo não seja transferida.
A constituição deve ser formal e escrita, definindo claramente o âmbito, a duração e os encargos. Isto evita conflitos e garante que o superficiário e o proprietário conhecem bem os seus direitos e deveres.
- Direitos e deveres do superficiário e do proprietário
Quando se cria o direito de superfície, as partes acordam o preço a pagar pelo superficiário. O pagamento é sempre em dinheiro e pode ser feito de uma só vez ou em prestações periódicas, perpétuas ou temporárias, segundo o artigo 1530.º do Código Civil.
Antes de se iniciar a obra ou plantação, o uso do terreno pertence ao proprietário. Mas este não pode impedir nem dificultar a construção ou as plantações do superficiário.
O proprietário mantém também o direito sobre o subsolo. Se as suas atividades causarem prejuízos à superfície, ele é responsável pelos danos, conforme o artigo 1533.º do Código Civil.
Além disso, o proprietário tem, geralmente, direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do direito de superfície. A exceção ocorre quando o terreno é enfitêutico, caso em que o direito de preferência do proprietário prevalece.
- Como se extingue o direito de superfície
O direito de superfície pode terminar nos termos do contrato ou título constitutivo, por exemplo, se houver uma condição resolutiva ou se a obra ou plantação for destruída.
Para além disso, o Código Civil prevê outras situações de extinção:
- O superficiário não conclui a obra ou plantação dentro do prazo definido ou, se não houver prazo, dentro de dez anos;
- A obra ou plantação é destruída e não é reconstruída ou renovada dentro do prazo legal;
- O direito foi concedido por tempo certo e o prazo termina;
- O direito de superfície e a propriedade do solo se reúnem na mesma pessoa;
- O terreno desaparece ou fica inutilizado;
- Há expropriação por utilidade pública.
Estas regras impedem que o direito se prolongue indefinidamente e equilibram os interesses de ambas as partes.
- Considerações finais
O direito de superfície permite explorar e valorizar terrenos de terceiros sem comprar o solo. É útil para construir, plantar, realizar projetos comerciais ou organizar uma exploração temporária.
O direito deve ser constituído de forma clara, com definição de duração, limites e encargos.
A extinção segue prazos legais ou condições acordadas entre as partes.
Com planeamento cuidadoso, o direito de superfície oferece flexibilidade e segurança jurídica, tornando-se cada vez mais relevante no mercado português.
Se tiver dúvidas sobre constituição, direitos ou extinção do direito de superfície, ou se pretende operações imobiliárias relacionadas, contacte profissionais especializados.
******
Se está a pensar comprar ou vender uma casa, ou tem alguma questão sobre o mercado imobiliário, eu e a minha equipa estamos aqui para ajudar. Entre em contacto connosco!
