USUFRUTO DE IMÓVEL: TUDO O QUE PRECISA DE SABER

O usufruto de imóvel é uma solução jurídica prática e flexível, muitas vezes utilizada em contextos familiares ou patrimoniais.

Embora possa parecer complexo à primeira vista, trata-se de um processo simples, acessível e com várias vantagens.

Neste artigo, explico de forma clara como funciona, quais os direitos e deveres das partes envolvidas, e os cuidados a ter antes de celebrar este tipo de contrato.

1. O que é o usufruto de um imóvel?

O usufruto de imóvel é o direito legal de usar e beneficiar de um bem imóvel que pertence a outra pessoa.

Ou seja, uma pessoa pode residir, arrendar ou aproveitar os rendimentos de uma casa sem ser sua proprietária.

Este regime é frequentemente utilizado em situações de doação.

Por exemplo, quando um pai ou uma mãe doa a casa a um filho, mas pretende continuar a viver nela, mantendo o usufruto. Neste caso, o filho torna-se o nudo proprietário, e o doador passa a ser o usufrutuário.

2. Como funciona na prática?

Para que o usufruto tenha validade legal, é necessário que seja formalizado através de uma escritura pública, feita no momento da doação ou da venda, ou por meio de uma declaração autónoma reconhecida em Cartório Notarial.

Existem duas formas de usufruto:

• Vitalício: mantém-se até ao falecimento do usufrutuário.
• Temporário: vigora por um período definido entre as partes (por exemplo, 10 ou 20 anos).

O usufruto também pode ser uma solução viável para quem pretende vender um imóvel, mas continuar a habitá-lo. Neste cenário, o comprador adquire a propriedade, mas o vendedor mantém o direito de usufruto pelo tempo acordado.

3. Quais são os direitos e deveres do usufrutuário?

O usufrutuário tem o direito de utilizar o imóvel como se fosse seu. Pode habitá-lo, arrendá-lo ou até beneficiar dos rendimentos resultantes do arrendamento.

Contudo, essa utilização traz também algumas obrigações.

Direitos do usufrutuário:

• Residir no imóvel ou arrendá-lo.
• Usufruir dos rendimentos, caso o bem esteja arrendado.
• Utilizar o bem de forma plena, dentro dos limites legais e contratuais.

Deveres do usufrutuário:

• Manter o imóvel em bom estado de conservação.
• Não realizar obras estruturais sem o consentimento do proprietário.
• Suportar as despesas correntes, como água, luz, gás e, regra geral, o IMI.
• Preservar o valor e a integridade do imóvel.

As obras de grande dimensão ou estruturais (como intervenções no telhado ou fundações) são, por norma, da responsabilidade do proprietário.

4. É possível vender um imóvel com usufruto?

Sim, o proprietário pode vender o imóvel mesmo que este esteja sujeito a usufruto.

No entanto, o usufruto mantém-se em vigor e transita para o novo proprietário. Ou seja, quem compra o imóvel sabe à partida que não poderá utilizá-lo até que o direito de usufruto termine.

Esta limitação costuma refletir-se no valor de mercado do imóvel, que tende a ser mais baixo em comparação com imóveis livres de encargos.

5. Como pode terminar o usufruto?

O contrato de usufruto pode cessar por diversas razões, nomeadamente:

• Mútuo acordo: as partes envolvidas podem, em qualquer momento, decidir terminar o usufruto. Para tal, é necessário formalizar a decisão num Cartório Notarial.
• Falecimento do usufrutuário: no caso de usufruto vitalício, o direito extingue-se automaticamente com o falecimento da pessoa beneficiária.
• Fim do prazo estipulado: nos contratos com prazo definido, o usufruto termina quando se atinge a data acordada.

Importa referir que os herdeiros do usufrutuário não têm direito de continuar a usar o imóvel, salvo se estiverem expressamente incluídos no contrato.

6. Quais as vantagens do usufruto de imóvel?

Esta solução legal pode oferecer benefícios concretos em diferentes contextos:

• Segurança habitacional: permite que uma pessoa continue a viver na sua casa, mesmo após a doação ou venda.
• Planeamento sucessório: facilita a organização do património familiar e evita potenciais disputas futuras.
• Flexibilidade financeira: permite vender a propriedade e, ao mesmo tempo, manter o direito de uso.

Para além disso, o usufruto pode ser uma alternativa mais eficaz e segura do que o arrendamento em situações específicas, já que oferece maior proteção jurídica.

7. Que cuidados deve ter antes de celebrar um contrato de usufruto?

Antes de avançar com um acordo desta natureza, é fundamental considerar alguns aspetos essenciais:

• Aconselhamento jurídico: consulte um advogado ou solicitador para garantir que os seus direitos estão devidamente protegidos.
• Registo do usufruto: certifique-se de que o usufruto é registado na Conservatória do Registo Predial, para que tenha efeitos perante terceiros.
• Clareza contratual: todos os detalhes devem estar claramente estipulados no contrato — duração, direitos de uso, encargos financeiros, possibilidade ou não de arrendamento, entre outros.
• Consequências legais: esteja consciente de que, como proprietário, não poderá usar o imóvel enquanto o usufruto estiver em vigor. Por outro lado, o usufrutuário não poderá vender ou hipotecar o bem.

Resumindo, o usufruto de imóvel é uma ferramenta jurídica acessível e eficaz, capaz de responder a diferentes necessidades — desde a gestão patrimonial até à proteção da habitação.

Apesar de ser menos comum no dia a dia, trata-se de um instrumento que permite conciliar interesses de diferentes gerações ou de pessoas com necessidades distintas.

O mais importante é que todas as decisões sejam tomadas com clareza, transparência e acompanhamento profissional.

Se está a considerar a doação, compra ou venda de um imóvel com usufruto, informe-se bem, analise as implicações legais e procure apoio especializado. Só assim poderá tomar decisões conscientes e seguras quanto ao seu património.

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